Покупка коммерческой недвижимости

Покупателю коммерческой недвижимости:

помогу НЕ купить «кота в мешке» на сложном

и рискованном рынке и НЕ потерять деньги на сделке

Исключу затраты и риски, которые могут стоить вам
десятки миллионов рублей

Даринский Юлий Борисович

Адвокат по сделкам
с коммерческой недвижимость

5 000 000 000 руб
сумма потенциальных потерь, которых удалось избежать в последних 35 сделках

12+ лет
практики ни один клиент не потерял деньги или объект

Более 200 сделок
с коммерческой недвижимостью: офисы, склады, торговые помещения, производственные здания, земельные участки

Получить предварительный анализ

Оставьте заявку и получите предварительный экспресс-анализ вашей ситуации и оценку рисков

из-за которой Росреестр откажет в регистрации права, а банк — в кредите под залог

Скрытый залог по генеральному договору,

Неузаконенная перепланировка,

который не отражен в ЕГРН, но дает банку или иному кредитору право изъять ваш объект через суд

Вы нашли идеальный склад под логистику.
Или офис в центре Москвы.
Или земельный участок под строительство.

Вы думаете, что все под контролем: продавец надежен, цена устраивает, документы «в порядке», в ЕГРН «чисто». Но знаете ли вы, что за этими словами может скрываться?

Невозможность подключить мощности,

Долгосрочная аренда,

так как отсутствуют технические условия или имеющиеся мощности лимитированы

которую вы будете обязаны признать — и терять доход 10 лет

которые через год подадут иск о признании сделки недействительной

Права наследников,

но еще не внесенный в ЕГРН. Вы купите объект, а через 10 дней не сможете им распоряжаться

Арест, наложенный неделю назад,

Нельзя использовать купленный объект под производство,

так как не позволяет вид разрешенного использования. А вы планировали использовать объект именно под нужную вам деятельность...

Экологическое загрязнение почвы,

за которое придется платить вам — даже если вы его не создавали

Реальные риски часто лежат глубже:

Если в ЕГРН «чисто» — это еще не значит, что объект безопасен. ЕГРН показывает только зарегистрированные ограничения.

в истории перехода прав, ограничений, обременений
в документации технического учета
в градостроительных ограничениях
в скрытых обязательствах предыдущих владельцев

Скачать чек-лист

Скачайте чек-лист «Какие документы запросить у продавца и что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости»

Покупатель купил объект у ООО. Через 8 месяцев ООО объявили банкротом. Конкурсный управляющий потребовал вернуть имущество как «выведенное». Покупатель рисковал остаться без объекта.

Вот конкретные риски, с которыми сталкивались мои клиенты только в 2025 г:

Сделка между родственниками в 2020 году, которую наследники оспаривали в 2025-м. Новый собственник недвижимости рисковал потерять объект.

Если вы не проверили объект как следует, то покупка коммерческой недвижимости превратится в лотерею

Без профессиональной проверки вас могут ожидать неприятные «сюрпризы»:

Юридические риски, не отраженные в текущих выписках
Скрытые технические и градостроительные несоответствия
Финансовые обязательства, о которых новый собственник узнает постфактум

Такие «невидимые» риски может пропустить даже опытный предприниматель.
В результате вы можете потерять время из-за приостановки регистрации в Росреестре из-за технической или реестровой ошибки, противоречий, правовых ошибок в договоре.
Или понести значительные незапланированные расходы на устранение чужих задолженностей, узаконивание перепланировок или судебные издержки.

Офис находился в залоге у банка у предыдущего собственника — договор о залоге не был расторгнут при продаже. Покупатель не мог свободно пользоваться объектом и рисковал его потерять при взыскании долга предыдущего собственника.

Продавец скрыл, что земля под зданием — в аренде у города, а договор не продлевается. Покупатель рисковал остаться без земли.

Здание стоит в зоне санитарной охраны водозабора. Его запрещено использовать под склад пищевых продуктов. Покупатель рисковал потерять инвестиции, так как не мог — реализовывать планируемый бизнес.

Понимание градостроительного, земельного, корпоративного права и других смежных отраслей права

Системный подход к проверке (не только ЕГРН, а 10+ источников)

Но все эти риски можно выявить заранее —
ДО подписания договора
ДО передачи денег
ДО начала строительства

Для этого нужны:

Опыт работы с архивами, госорганами и судебной практикой

Организую процесс сделки так, чтобы он стал максимально безопасным, понятным и предсказуемым — даже если сейчас он выглядит сложным, рискованным и запутанным

На всех этапах сделки вы взаимодействуете со мной лично, а не с менеджером проекта, который «переспрашивает у юриста»

«Предвижу судебные риски, причем не только текущие проблемы, но и те, которые могут обернуться спором через несколько лет. При появлении рисков не просто оповещаю о них, но и предлагаю план действий: продолжать сделку с условиями, требовать снижения цены или отказаться от сделки».

Более 200 сделок
с коммерческой недвижимостью: офисы, склады, торговые помещения, производственные здания, земельные участки

20.000.000 - 50.000.000 руб стоимость сделок

Более 50 сделок за 2025 г.

С 2004 г в юридической сфере

С 2013 г
специализация на сопровождении сделок с коммерческой недвижимостью

5 млрд руб
— сумма потенциальных потерь, которых нам удалось избежать в последних 35 сделках

95% сделок
закрываем успешно без судебных споров и проблем в будущем

Ваш адвокат по сделкам с коммерческой недвижимостью
Даринский Юлий Борисович

Оставьте заявку и получите предварительный анализ вашей ситуации и оценку рисков

— Понимаю взаимосвязи между различными аспектами и мыслю стратегически
— Просчитываю последствия каждого действия на несколько шагов вперед

Легко и уверенно ориентируюсь в сложном законодательстве

Вижу ситуацию комплексно: цепочку рисков и их последствия

— Знаю федеральные законы, подзаконные акты, региональные нормативы
— Слежу за изменениями законодательства
— Знаю внутренние процедуры работы ведомств и к кому конкретно обращаться по каждому вопросу
— Знаю, как оспорить незаконные решения органов власти
— Правильно оформляю передачу объекта с первого раза (акты, расписки, документы), чтобы потом не было претензий

Защищу ваши деньги и нервы, чтобы вы получили нужный объект без проблем. Обеспечу чистоту сделки, чтобы никто не смог оспорить ее в суде

Сталкивался с большинством возможных проблем и знаю, как их решать

Работаю с архивными и историческими документами

В течение 6 месяцев отвечаю на любые вопросы

— Знаю, где искать архивные копии, если документы на объект утрачены
— Умею восстанавливать «историю» объекта по крупицам информации

— Понимаю, какие аргументы работают в спорных ситуациях
— Помогаю через переговоры разрешать споры (часто без суда)

Предотвращаю конфликтные ситуации: оспаривания, рейдерские атаки, налоговые проверки

Знаю альтернативные законные способы достижения результата

— Если один путь заблокирован, предложу другой
— Понимаю, какие документы и в каком порядке подавать для максимальной эффективности
— Могу подтвердить право собственности через косвенные доказательства

Например:

Клиент покупал складской комплекс 1993 года постройки. Договор инвестирования и акт приема-передачи были

Читать дальше...

Например:

Если Росреестр необоснованно отказывает в регистрации — знаю, как правильно составить

Читать дальше...

Огромный юридический опыт разрешения любых ситуаций с коммерческой недвижимостью, в том числе самых сложных и проблемных

Выявляю расхождения между документами и фактическим состоянием дел

Выясняю ПЗЗ, оцениваю ВРИ, проверяю соответствие ГПЗУ, параметры застройки
и охранные зоны

Читаю техпланы, работаю с архивами БТИ

*ПЗЗ — правила землепользования и застройки
ВРИ — вид разрешенного использования
ГПЗУ — градостроительный план земельного участка

Свободно ориентируюсь в смежных областях, критически важных для проверки коммерческой недвижимости. Оцениваю, подходит ли объект под ваши комерческие цели не только юридически, но и технически

Понимаю особенности складской логистики, ритейла, производства, общепита, медицины и т.д.

Организую безопасную схему расчетов

Консультирую по легальным способам снизить НДФЛ при продаже

Это помогает оценить реальную ценность объекта покупки

Ваш адвокат по сделкам
с коммерческой недвижимостью
Даринский Юлий Борисович

Работаю под ключ. Ваше участие — минимально.
Вы НЕ бегаете по инстанциям.
НЕ сталкиваетесь с бюрократией.
НЕ утопаете в бумажной рутине.
НЕ разбираетесь в технических планах.
НЕ переживаете, что «что-то упустили».

Вы принимаете решение и подписываете договор.
Остальное я беру на себя — сам общаюсь с чиновниками, готовлю документы, правильно подаю их с первого раза, контролирую процесс и предоставляю вам понятные отчеты

Ваш адвокат по сделкам с коммерческой недвижимостью
Даринский Юлий Борисович

Честность и прозрачность — говорю правду, даже если она срывает сделку

Глубокую междисциплинарную экспертизу

Честность и прозрачность

Проверяю объект с точки зрения юриспруденции, градостроительства, финансов и отраслевых норм — ничего не упускаю

За 12 лет практики ни один клиент не потерял объект из-за претензий наследников, скрытых залогов или оспаривания сделки

Я гарантирую:

Поддержку после сделки

Конфиденциальность

В течение 6 месяцев отвечаю на любые вопросы

Никакой публичности, только результат

С проблемной историей, незаконными перепланировками, скрытыми обременениями

Работу со сложными объектами —

Закрытие сделки в срок, чтобы вас бизнес не простаивал

Правильно оформляю и подаю документы
с первого раза и оперативно реагирую на запросы

Спор с управляющей компанией
После покупки склада УК потребовала оплатить долг предыдущего собственника — 1,2 млн руб 

Читать дальше...

Защита от претензии арендатора
Клиент купил офисное помещение. Через год бывший арендатор заявил, что у него есть

Читать дальше...

Реальные примеры сработавших гарантий из моей практики:

Оспаривание отказа Росреестра
При продаже объекта Росреестр необоснованно отказал в регистрации, ссылаясь на «несоответствие площади». 

Читать дальше...

НЕ берусь за сделки, где очевидны признаки мошенничества или легализации незаконных доходов

НЕ использую коррупционные схемы

НЕ нарушаю закон ради результата.
Нахожу законные процедурные пути за счет глубокого знания законодательства и понимания прецедентной практики

Например:

Если Росреестр необоснованно отказывает в регистрации — знаю, как правильно составить

НЕ даю ложных документов и не фальсифицирую информацию

Клиент сохранил 180 млн руб и избежал 100+ млн руб. дополнительных затрат
Объект: производственное здание + земельный участок, Московская область
Стоимость: 180 млн руб.

Экономия потенциальных потерь: 320 млн руб.

Спасли от покупки объекта с экологическим загрязнением

Защитили права собственника при изъятии земли под инфраструктурный проект Москвы и сохранили девелоперский потенциал актива на 500 млн руб.

Кейс 05

Объект: Нежилое помещение площадью 1 200 кв. м, в стилобатной части жилого комплекса в ЦАО г. Москвы.
В ходе правовой экспертизы выяснили, что объект не является

Снизили стоимость объекта с 230 млн руб. до 160 млн руб.

Кейс 04

Объект: Комплекс земельных участков, предназначенных под многоэтажное жилое строительство.
Общий объем потенциальной полезной площади объекта — 120 000 м².

Спасли от покупки объекта с «пораженными» правами и сохранили клиенту 240 млн руб.

Кейс 02

Кейс 01

Объект: складской комплекс, Краснодарский край
Изначальная стоимость: 142 млн руб.
Что выявили мы:

Несоответствие площади в техплане и фактической (на 85 м² меньше)

Снизили цену при покупке за счет выявленных дефектов

Кейс 06

Экономия потенциальных потерь: 320 млн руб.
Объект: офисное здание в центре Москвы
Стоимость: 320 млн руб.

Клиент сохранил 95 млн руб. и выбрал другой объект.
Объект: здание бывшего завода, Санкт-Петербург
Стоимость: 95 млн руб.

Защитили объект от оспаривания сделки при продаже

Отказались от покупки производственного здания из-за риска изъятия городом

Кейс 08

Кейс 07

Объект: объект незавершенного строительства (офис), Москва
Проблема:

Нет разрешения на строительство (построено в 2018 г, до уведомительного порядка)
Техплан оформлен, но без ссылки на разрешение

Успешно зарегистрировали ОНС, от которой отказались другие юристы

Кейс 09

Объект: Инвестиционный проект 120 млн руб. под ТЦ (2 700 кв. м), СЗАО Москвы.
Актив: аренда земли + объекты

Реструктурировали сделку и минимизировали риски оспаривания прав и избежали потери 120 млн руб.

Кейс 03

Предотвращу все риски при сделках с коммерческой недвижимостью.
Сохраню вам миллионы, время и репутацию, дам возможность реализовать ваш бизнес-план

Ниже — реальные ситуации из практики. Все данные обезличены, но сохраняют суть проблемы, наши действия и результат для клиента.

HOWEVER, THE MOST IMPORTANT INFLUENCE ON BAUHAUS WAS MODERNISM, A CULTURAL MOVEMENT WHOSE ORIGINS LAY AS EARLY AS THE 1880S, AND WHICH HAD ALREADY MADE ITS PRESENCE FELT IN GERMANY BEFORE THE WORLD WAR, DESPITE THE PREVAILING CONSERVATISM.

Этап 1. Консультация

Этап 2. Юридическая экспертиза

Этап 4. Проведение сделки и регистрация права

Этап 5. Финальная передача и пост-сделочная поддержка

Вы обращаетесь с запросом и предоставляете базовые данные об объекте.
Обсуждаем ситуацию, объект, условия. Согласовываем объем услуг и стоимость.
Вы получаете предварительный план работы и коммерческое предложение с четкой стоимостью, сроками и этапами.
Подписываем договор, вы оплачиваете аванс.

Провожу всестороннюю проверку объекта недвижимости и правоотношений
Выявляю ключевые риски
Готовлю письменное юридическое заключение с выводами: либо «зеленый свет» для сделки и перечень условий, которые нужно выполнить, либо рекомендацию отказаться от покупки.

Контролирую подписание, проверяю личности, полномочия
Подготавливаю и подаю полный пакет документов в Росреестр
Отслеживаю статус принятия решения государственным регистратором
При получении запросов от Росреестра — оперативно реагирую, устраняю причины приостановки
Если Росреестр незаконно отказывает — оспариваю в суде (входит в стоимость сопровождения)

Этап 3. Подготовка сделки и безопасная схема расчетов

Для продавца: готовлю защитные условия в договоре: гарантии, отказ от претензий, фиксация состояния объекта Для арендодателя/арендатора: составляем договор аренды с учетом ВРИ, целей использования, обеспечения обязательств Организую безопасную схему расчетов: эскроу, аккредитив, нотариальный депозит — чтобы деньги «не ушли», пока право не зарегистрировано или обязательства не выполнены. Если используется кредит, — согласовываю договор с банком.

Вы получаете:

выписку из ЕГРН с зарегистрированным правом собственности (для покупателя/продавца)
полный пакет документов: договор, технический паспорт (поэтажные планы, экспликации), техплан, кадастровые документы, справки, наше юридическое заключение
финальные рекомендации от юриста

Сделаю рискованный, непонятный и дорогой процесс максимально безопасным, понятным и предсказуемым. Предоставлю вам четкий план действий, защищу ваши деньги и нервы

Знаю, что вас волнует — и честно отвечаю на самые частые, острые и тревожные вопросы

Это дорогое заблуждение, потому что судебный спор:

Стоит в 10–50 раз дороже, чем проверка до сделки
Длится от 6 месяцев до нескольких лет
Исход непредсказуем, даже если правда на вашей стороне
Требует огромных эмоциональных и временных затрат

А главное: вы уже потеряли деньги — на покупку проблемного объекта. Юрист нужен ДО сделки, а не ПОСЛЕ катастрофы.

#MADEONTILDA

BACK ON TOP